هزینه مسکن در اقتصاد ایرانی چقدر است؟

برآوردها نشان می‌دهد در کشورهای توسعه یافته مسکن حدود 10 تا 15 درصد از کل هزینه اقتصادی مردم را در بر می‌گیرد و این رقم هم‌اکنون در ایران 28.4 درصد است. البته در سال 1375 این عدد 37 درصد بود که تا سال 1384 به 31 درصد رسید و با روی کار آمدن دولت نهم، سهم مسکن در اقتصاد خانوار به 45 درصد در سال 1392 افزایش یافت.

نوسانات پی در پی هزینه مسکن در خانوارهای ایرانی به عوامل مختلفی برمی‌گردد که تکانه‌های اقتصاد کلان، نوسانات قیمت نفت، نوسانات اقتصاد مسکن و چالش‌های طرف عرضه و تقاضا از جمله این عوامل هستند. البته تجربه نشان داده حمایت‌های مستقیم دولت‌ها در ایران از بخش مسکن چه از طریق تسهیلات و چه از طریق ساخت، نه تنها موجب کاهش هزینه مسکن نشده بلکه جهش‌های ادواری قیمت مسکن را در پی داشته و توان خرید خانوارهای متوسط به پایین را نحیف‌تر کرده است.

با این وجود ارایه تسهیلات ارزان قیمت که بتواند بیش از 80 درصد قیمت مسکن را پوشش دهد از جمله مسائلی است که کارشناسان معتقدند می‌تواند کمک موثری در تامین مسکن اقشار جامعه کند. در کشورهای اسکاندیناوی یا آمریکای شمالی،‌ بخشی اعظم و حتی تا 95 درصد از هزینه خرید مسکن با وام‌های بلندمدت (15 تا 30 ساله) با بهره کم (3 تا 5 درصد سالانه) بانکی تامین می‌شود. در نتیجه حتی اقشار کم‌درآمد نیز توانایی خرید مسکن برای زندگی در آن را به‌دست می‌آورند. اما در ایران وام‌های بانکی با بهره‌های بالا ارایه می‌شوند و همواره از بخش‌های سفته‌بازی و سوداگری سر در می‌آورند. البته طی سال‌های اخیر به دلیل کاهش درآمدهای نفتی و مشکلات بودجه‌ای، منابع بانکی به شدت کاهش یافته و تسهیلات مسکن، قطره‌چکانی با بهره‌های بیش از 20 درصد ارایه می‌شود که نمی‌تواند راهی برای خانه‌دار شدن اقشار پایین‌دست باز کند.

از سوی دیگر، در چارچوبی که نظام مالیاتی این کشورها ایجاد کرده تقاضای غیرمصرفی و سوداگرانه مسکن بسیار محدود شده و در نتیجه قیمت مسکن به‌صورت حبابی افزایش یا کاهش نمی‌یابد. این در حالی است که به دلیل ضعف نظام مالیاتی مسکن در ایران تعداد قابل توجهی از فعالان این بخش را سرمایه‌گذارانی تشکیل می‌دهند که به انتظار حباب‌های ادواری مسکن، خانه‌های خود را خالی می‌گذارند و بدین ترتیب سرمایه‌های کشور را بعضا تا سال‌ها بلااستفاده نگه می‌دارند؛ تا جایی که به گفته‌ی عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی 20 میلیارد دلار مسکن خالی در کشور وجود دارد که باید با استفاده از مالیات‌های مستقیم وارد بازار اجاره شوند.

کشورهای توسعه یافته با به کار گرفتن نظام‌ مالیاتی مناسب و پایش مستمر میزان عرضه و تقاضا، دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن در این کشورها مدیریت شده‌اند. موضوع کلیدی دیگری که کامل‌کننده دلایل منطقی بودن قیمت مسکن در این کشورها و نبود مازاد تقاضا یا کمبود عرضه است، توازن نسبی تقاضای مسکن در تمام پهنه جغرافیایی این کشورها است. در طول چهار دهه اخیر در ایران، بدون در نظر گرفتن شرایط زیست‌محیطی و توسعه شعرها، مهاجرت از روستا به شهر به‌طور روزافزون صورت گرفته و میزان شهرنشینی از کمتر از 40 درصد به بیش از 92 درصد رسیده است. همچنین،‌ تمرکز امکانات و سرمایه در پایتخت و به تبع آن میل هرچه بیشتر افراد به سکونت در این کلان‌شهر، آن را با کمبود فضای سکونت و مازاد تقاضای مسکن روبه‌رو کرده است. این روند به این ختم شده که هم‌اکنون متوسط قیمت یک متر آپارتمان مسکونی در شهر تهران در حدود 4 میلیون تومان گزارش می‌شود که در نتیجه،‌ برای خرید یک آپارتمان 100 متری متوسط در تهران و با پس‌انداز یک میلیون تومان در ماه، 33 سال زمان لازم است.

در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی، قیمت مسکن منطقه ای، براساس سال ساخت تعیین می شود و متقاضیان در صورت کمترین نوسان مثبت، خرید مسکن را متوقف می کنند و به همین دلیل، بهای مسکن در بیشتر نقاط جهان رشد منفی را تجربه می کند.

طی 20 سال اخیر روند سهم هزینه اجاره‌بها یا به‌طور معادل ارزش جاری مسکن برای مالکان آن در طول سال‌های 75 تا 92 حاکی از آن است که پس از یک دوره کاهشی که سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار از حدود 37 درصد‌ در سال 84 به 31 درصد رسید، روند صعودی در 8 سال پس از آن موجب شد سهم هزینه سرپناه در هزینه‌های خانوار ایرانی نه تنها به 37 درصد سال 75 بازگشت کند؛ بلکه به بیش از 45 درصد در سال 92 برسد. این موضوع بازتاب‌دهنده افزایش و جهش‌های قیمتی مسکن در طول این سال‌ها از یکسو و در سوی دیگر رشد نکردن درآمد کل یک خانوار به‌طور متناسب با هزینه‌های وی است؛ موضوعی که سبب شده به علت ضرورت تامین سرپناه و مسکن برای یک خانواده،‌ از سهم سایر اقلام بودجه خانوار به ناچار کاسته شود و به معنایی دیگر، سفره خانوار به بهای داشتن سقف و سرپناه، کوچک‌تر شود.

پژوهش‌ها مشخص می‌کند در حال حاضر جامعه اجاره‌نشین یا همان متقاضیان مصرفی خرید مسکن، 33.2 درصد کل خانوارهای موجود در کشور را تشکیل می‌دهند که این گروه به لحاظ «زمان انتظار» و «هزینه تامین مسکن» به ترتیب 2.4 برابر و 1.36 برابر نرخ عرف جهانی را باید متحمل شود تا بتواند وضعیت ملکی خود را ارتقا داده و در گروه صاحبخانه‌ها قرار گیرد. متقاضیان مسکن ملکی در ایران که جمعیت آنها از 28.5 درصد کل خانوارها در سال 84 به 33.2 درصد در سال 91 افزایش پیدا کرده، هم‌اکنون با احتساب 100 درصد درآمد سالانه خود، باید 12 سال پس‌انداز و تجهیز مالی انجام دهند تا بتوانند بعد از این دوره انتظار آپارتمان با قیمت متوسط بازار، خریداری کنند. این در حالی است که نرخ رایج برای طول زمان دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت مسکن متوسط به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، در دنیا رقمی معادل 5 سال است.

از طرفی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای اجاره‌نشین – جمعیت متقاضی مسکن- از 28 درصد در سال 84 به 34 درصد در سال 91 تبدیل شده که این نیز در مقایسه با نرخ رایج در جهان که 25 درصد است، سهم بالایی به حساب می‌آید.

در پژوهشی، سه علت برای کاهش نرخ مالکیت خانوارها از 71.5 درصد در سال 84 به 66.8 درصد در سال 91 شناسایی شده که شامل افزایش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن می‌شود. همچنین آنچه باعث افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌ خانوارها طی این سال‌ها شده نیز به سه عامل تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره‌بها برمی‌گردد.

هم اندیشی